【研究报告内容摘要】
成交延续回升,短期热度仍将延续。百强房企5月销售延续改善,单月实现销售面积7763万平米、销售额1.1万亿元,同比增长7.1%、12.2%,增速较4月提升8.3个、11.6个百分点;1-5月累计实现销售面积2.7亿平米、销售额3.7万亿元,同比均下降7.9%,降幅较1-4月收窄4.9个、6.5个百分点。跟踪的26家主流房企1-5月销售额同比下降6.3%,较1-4月收窄5.4个百分点;其中公布2020年销售目标的12家房企目标完成率达29%。短期来看,供应进一步加大背景下,成交有望维持不错表现,但需关注供应放量对去化率的冲击。
各梯队销售整体向好。5月各梯队成交整体向好,top21-30、top11-20、top51-100单月销售总额同比增长29.4%、26.4%、18.3%,表现相对突出;top31-50、top1-10销售总额同比增长8.8%、1.6%。从具体房企来看,5月碧桂园实现销售额798亿元,同比增长13.2%,1-5累计销售额2913亿元,领跑房企。重点监测的26家房企中21家实现单月销售额同比正增长,其中中梁、禹洲、金地表现突出,单月增速分别达112.5%、108.7%、56.9%。
高均价房企增速靠前,或反映高能级城市修复力度更强。将百强房企按5月销售均价划分为1.8万元/平米以上、1.2-1.8万元/平米、1.2万元/平米以下,各梯队销售额环比增速分别为26%、20%和15.7%,或反映高均价的核心城市楼市复苏更明显。从销售均价来看,5月百强房企均价环比升2.7%至14060元/平米,其中均价1.8万元/平米以上、1.2-1.8万元/平米的房企销售均价增速均值分别为11.3%、2.3%,而均价1.2万元/平米以下的房企售价增速均值为-1.1%,或意味着低能级城市的三四线楼市调整压力逐步显现。
投资建议:短期随着供应增加,成交仍有望延续回升,政策端缺乏弹性背景下,板块仍是低估值、高股息率带来的配置价值;中期来看,供应持续放量或带来房企去化端的压力,关注价格变化及可能的政策改善机会。个股建议关注:1)融资管控占优、高股息率的低估值龙头万科、保利、金地、招商等;2)业绩销售高增、融资成本改善的弹性房企天健、中南、阳光城、新城、龙光等;3)受益竣工回升周期及存量市场的物业板块。
风险提示:1)由于疫情对行业开工、复工造成影响,可能导致部分房企面临供货节奏、交付节奏不及预期风险;2)基于2019h2以价换量带来的需求提前释放、新冠疫情对房企销售的冲击,若后续楼市持续调整,需求释放低于预期,未来存在房企进一步以价换量以提升需求,将带来房企大规模减值风险;3)由于疫情导致返乡置业缺失,加上三四线供应较大、棚改退潮导致的需求弱化,行业面临三四线楼市销售快速下行、部分项目烂尾的风险。

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